在一二线“贴身肉搏”之外，头部商管企业如何在下沉市场找到增量？

观点指数 在7月27日观点指数研究院发布的《存量资产价值重塑 | 2026年7月商业地产零售业态发展报告》中，观点指数指出，随着市场告别传统新建增量扩张模式，盘活存量资产、深耕细分赛道成为头部企业突围的核心路径。

6月行业企业拓展动作集中，整体覆盖文旅商业、奥莱、城市综合体、演艺中心、商务中心等多元业态，项目选址从一线核心枢纽到三四线城市城芯均有布局。

项目类型上，当前商业拓展增量不再依赖新建项目，而是以接管存量、唤醒沉睡资产、老旧项目焕新为主，新城、广百、远洋、世茂等企业项目均聚焦存量改造，贴合城市更新政策导向，挖掘存量资产的价值。

来源：公开资料，观点指数整理

分城市来看，一二线核心城市聚焦高端TOD、文体商业、核心商圈存量焕新，代表项目为深圳万象龙华（高铁枢纽高端TOD）、上海金鼎演艺中心（文体配套商业）、重庆观音桥鲲熙汇（核心商圈升级），主打高端化、枢纽化、场景化商业，抢占核心城市优质商业赛道。

三四线及下沉城市则聚焦文商旅特色、城市综合体、存量资产盘活。代表项目为襄阳万象汇、宜昌天地、郴州10万㎡综合体、开封美罗城、扬州乐堤港、徐州新沂汉锦城，依托在地文旅资源、城市更新需求，打造差异化特色商业，填补下沉市场高品质商业空白。

值得注意的是，头部商管企业的竞争逻辑也正在发生转变。除了在一二线城市的核心枢纽如深圳北站万象龙华和高端TOD项目上持续发力外，企业开始将目光投向具备较强消费潜力的地级市或省域副中心城市如襄阳、宜昌、郴州等。

在省会城市存量市场贴身肉搏的背景下，下沉市场提供了广阔的增量空间，错位竞争成为破局的关键。

新开业项目方面，6月以来全国商业市场迎来年度开业小高峰，新项目集中落地，市场热度显著提升。

据观点指数统计，6月以来全国共计新开25个商业项目，总体量突破200万平方米，为上半年商业市场注入强劲活力。其中6月26日-6月30日成为开业的峰值时段，短短5天内集中落地17个商业项目，占全月开业总量的超六成，开业节奏高度集中。

数据来源：公开资料，观点指数整理

从项目体量与形态来看，市场结构持续优化，传统大体量综合体增速放缓，5万㎡以下小体量精细化商业项目批量涌现，成为市场的新增主力。

期内开出京东MALL上海七宝、上饶铂帝、秦皇岛街区、合肥IST艾尚天荟、国贸SPRING光里等项目，类型包含主题店、街区商业、社区商业、存量改造项目。

代表项目上，新城控股旗下台州湾吾悦广场于6月26日正式开业，总建面约7万平方米，定位“时尚乐聚生活中心”，3公里辐射27.6万常住人口，是新城控股在台州落地的第五座吾悦广场。

与此同时，新城吾悦正式接手运营长春万龙台北明珠四期商业体，并将其更名为长春宽城吾悦生活广场。该项目计划于2026年12月正式开业，定位长春首个标杆型社区商业项目，主打亲子体验、养老配套、社区便民三大核心业态，聚焦周边居民日常消费需求，打造精细化、便民化的社区商业样板。

深业集团也在加速异地扩张步伐，其“上城系”首个对外输出的异地项目——中山马鞍岛湾中上城正式启幕。项目创新性引入国际IP主题乐园“魔法世界”，同时落地多家城市首店、特色旗舰店，打破区域传统商业格局，打造大湾区兼具游乐、购物、休闲、社交功能的一站式文旅商业新地标。

品牌招商方面，各大项目在招商端持续优化业态结构，强化休闲社交、潮流运动、特色圈层消费等体验式业态，推动商业空间从“购物场所”向“年轻社交生活场”转型。

作为城市顶奢标杆商场，上海恒隆广场持续突破传统高端商业重轻奢零售、轻休闲体验的固有格局，落地全国首店高空海滩俱乐部TRIBE。

从业态价值来看，一方面，全新的高空户外休闲场景，成功强化项目年轻化、社交化、潮流化属性，吸纳年轻潮流客群；另一方面，沉浸式户外社交场景有效拉长年轻客群场内停留时长，带动场内餐饮、轻奢零售、配套服务等全业态连带消费。

此外，样本项目的铺位资源正持续向头部细分赛道品牌倾斜，专业户外运动赛道热度持续攀升。头部专业户外品牌SALOMON正式进驻深圳万象天地，承接原安德玛门店核心铺位。

这背后反映了两大核心趋势，其一，专业户外赛道取代传统大众运动，成为高端商圈的核心增量业态，契合全民户外运动、轻量化休闲的消费风口；其二，头部品牌与核心商圈可以双向赋能，SALOMON借助万象天地年轻潮流的客群基底扩大市场渗透，项目依托品牌专业调性，夯实自身在高端户外运动业态的赛道优势，提升商圈差异化竞争力。

此外，武汉恒隆广场也突破单品牌首店引流的浅层运营模式，期内一次性落地5家区域级、城市级首店，构建专业运动+韩流潮流双核心业态主线。

在专业运动赛道，项目引入UPT&HEAD华中首店，区别于常规综合运动品牌门店，该门店聚焦网球细分球类赛道，深耕小众运动市场，精准覆盖高端运动爱好者圈层。

在韩流潮流赛道，项目重磅打造2400㎡超大24KR韩流主题街区，成为华中地区规模领先、品牌集中度最高的韩流潮流聚集地。街区集聚100余家韩国本土特色品牌，落地TILL I DIE、CITYBREEZE、OVMENT等多家武汉首店，通过集中式场景打造、同质化圈层品牌聚合，形成区域独有的韩流商业标签。

项目营销方面，依托赛事情绪价值，打通零售（赛事周边、运动服饰）、餐饮（观赛套餐）、休闲（互动体验）全业态，成为期内的重点。商场纷纷打造主题观赛空间、足球互动体验、潮流市集及品牌跨界活动，借助赛事热度将球迷情绪转化为客流与销售。

可以看到，不少项目采取联动餐饮、休闲、市集、会员、体验等全业态的方式，打造“观赛-消费-打卡-社交”的完整消费链路，最大化释放赛事IP价值。

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