政策托底、信贷承压、房价分化 7月房地产市场的“温差”与“信号”

2026年7月，住房消费领域政策信号持续释放，顶层设计与地方落地形成上下联动格局。7月13日国务院正式批复发布《扩大消费“十五五”规划》，从供给提质、约束松绑、制度改革多维度确立住房消费中长期发展框架；地方层面，辽宁、济宁等地出台专项政策，分别从住房品质提升、公积金制度优化层面出发，供需两端协同发力推动住房消费平稳释放与行业转型。

《扩大消费“十五五”规划》构建住房消费长效支持体系，明确两大核心方向。在供给端，规划将住房纳入大宗耐用商品消费范畴，提出全方位优化住房供给结构：一方面统筹保障性住房、改善性商品住房与住房租赁市场协同发展，因城施策增加改善性住房供给，规范住房租赁市场秩序；另一方面启动房屋品质提升工程，以建设安全舒适绿色智慧的“好房子”为核心目标，稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区改造，支持居民自主更新，鼓励老旧房屋适老化改造与智能化升级，推动住房供给从总量满足向品质提升转型。

在需求端，规划部署清理优化不合理限制性措施，支持各地因城施策调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求；同时深化住房公积金制度改革，扩大资金使用范围，匹配缴存人不同阶段的多样化住房需求，从制度层面释放住房消费潜力。

地方层面精准对接顶层导向，供给与需求端政策相继落地。辽宁省出台省级住房品质提升专项方案，明确到2030年实现设计、建造、运维全链条品质升级目标，按照保障性住房、商品住房、老旧住房三类制定差异化推进路径，同步搭建政策、标准、技术、产业四大支撑体系。这一举措跳出传统需求侧调控思路，直接锚定住房产品价值升级，既为当地市场建立统一品质参照、缓解供需结构性错配，也以全链条升级带动建筑业转型，将住房消费提振与产业高质量发展深度绑定，为存量占比偏高的区域落实“好房子”战略提供了体系化落地样本。

济宁市则以公积金制度优化为需求侧核心抓手，推出涵盖提取、贷款两大领域的9项新政，一方面扩容家庭代际互助场景，新增物业费、契税、老旧住房更新等提取权限，多维度降低居住综合成本；另一方面大幅提升贷款额度上限，针对多子女家庭、高品质住宅、高层次人才设置梯度上浮规则，最高额度可达200万元，同步优化房屋套数认定标准。该政策通过盘活公积金存量资金实现降成本、提额度、强靶向的多重效果，精准对接人才安居、改善置换等多元需求，以温和精准的工具撬动市场活力，对三四线城市释放改善性购房空间具有较强的参考意义。

作为核心一线城市，广州同步发布住房发展“十五五”规划征求意见稿，在稳定消费、优化供给、防范风险的框架下，明确现房销售试点路径，配套土地金融支持并强化预售资金监管，同时通过房票政策、存量房源收购等方式加大“卖旧买新”支持力度。其政策呈现稳字当头、试点先行的特征，既以渐进式制度探索推动开发模式转型，也聚焦置换流通环节打通改善需求堵点，在守住风险底线的前提下兼顾短期修复与长期转型，为核心城市政策优化提供了观察样本。

整体来看，本轮地方政策呈现清晰的分层协同特征，省级层面侧重体系构建与产业引导，中小城市侧重需求端精准赋能，核心城市侧重长效机制探索，各地紧扣本地市场实际避免同质化调控，通过供需两端协同发力，共同推动住房消费平稳释放与行业向新发展模式稳步转型。

2026年上半年我国人民币贷款累计新增10.72万亿元，信贷总量保持合理投放节奏，但住户部门信贷需求整体疲软，结构分化与月度波动特征显著。上半年住户贷款累计减少3368亿元，其中短期贷款减少5881亿元，反映居民消费信心修复不足，短期加杠杆意愿持续偏弱；中长期贷款累计新增2212亿元，构成住户信贷的唯一正向支撑，但增长规模有限。

从单月走势看，住户中长期贷款仅在1月、3月、6月实现正增长，2月、4月、5月均环比转负，6月单月新增1584亿元，整体呈现脉冲式修复特征，折射出居民购房等中长期信贷需求尚未形成持续回暖趋势，需求修复的基础仍不稳固。

数据来源：中国人民银行，观点指数整理

7月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%。这是LPR自2025年6月起连续14个月保持不变。

政策层面持续释放托底与引导信号，中国人民银行货币政策委员会二季度例会明确延续适度宽松的货币政策基调，提出保持流动性合理充裕、依托政策利率做好预期引导、持续健全市场化利率形成与传导体系，核心目标指向促进经济稳定增长与物价合理回升。

此次政策定调与此前“加快修复居民资产负债表”的表述形成前后呼应，显示居民部门资产负债表修复已成为当前宏观调控的重要抓手。

央行在2026陆家嘴论坛上提出贷款“降速提质”将成为宏观运行新常态，意味着居民部门适度去杠杆的趋势短期内难以扭转，住户中长期贷款缩量调整的态势大概率延续，后续货币政策将继续通过总量宽松与结构优化协同发力，逐步改善居民信贷预期，夯实需求修复的底层支撑。

数据来源：中国人民银行，观点指数整理

2026年上半年，全国70个大中城市商品住宅市场整体处于筑底修复阶段，房价同比降幅持续收窄，市场呈现显著的能级分化特征：一线城市率先显现企稳回升信号，二三线城市仍处于调整区间，新房与二手房市场修复节奏存在明显差异。

上半年新建商品住宅价格同比下行幅度逐步收窄，环比端呈现“一线转正、二线止跌、三线收窄”的渐进修复态势。6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点，城市内部表现分化，上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.2%和0.3%，北京下降0.3%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为持平，结束此前连续环比下行态势；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点，下行压力出现边际缓解。

同比维度来看，6月份一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.3%，降幅比上月收窄0.4个百分点，其中上海同比上涨3.1%，为一线城市中唯一同比正增长的城市，北京、广州和深圳分别下降2.1%、2.6%和3.6%。二线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.1%，降幅较上月收窄0.1个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.2%，降幅与上月持平。整体来看，上半年新建住宅市场在政策托底作用下逐步磨底，高能级城市修复动能更为充足，低能级城市仍需要需求端政策的进一步支撑。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

二手住宅市场修复节奏整体快于新建商品房市场，上半年同比降幅持续收窄，但环比端二三线城市仍面临下行压力。

6月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点，四大一线城市全线实现环比上涨，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.1%、0.4%、0.4%和0.3%，显示核心城市二手市场需求活跃度持续提升。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同，二三线城市二手市场仍受挂牌量偏高、需求释放节奏平缓的制约，调整压力尚未完全缓解。

同比层面，上半年二手住宅价格降幅收窄的趋势明确。6月份一线城市二手住宅销售价格同比下降4.9%，降幅比上月收窄0.9个百分点，修复幅度领先于二三线城市，其中北京、上海、广州和深圳分别下降5.5%、3.2%、6.1%和4.7%。二线、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.4%和6.0%，降幅分别收窄0.3个和0.2个百分点。

整体而言，上半年二手市场的能级分化更为突出，一线城市已进入环比修复通道，二三线城市仍处于调整周期，市场信心的全面恢复仍需时间。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

综合来看，2026年上半年70个大中城市房价运行呈现“同比筑底收窄、环比分化修复”的总体特征，宽松政策持续发力带动市场预期边际改善，核心城市率先走出底部。不同能级城市、新房与二手房市场的修复进度差异显著，下半年市场修复的持续性，仍有赖于需求端政策的进一步落地与居民购买力的有效释放。