GDIRI观察 | 超市改成潮玩街区 凯德MALL望京、西直门调改后的回报账本

观点指数（GDIRI）8月5日，凯德中国信托披露了2026上半年的业绩情况。

从资产结构来看，截至2026年中期，凯德中国信托资产总建筑面积约170万平方米，总资产规模约45亿新元，其中零售物业占物业资产组合的70.6%，其余的产业园区、物流园区分别占比26.0%和3.4%。

报告期内，整体物业组合实现总收入8.226亿元，同比下降5.2%；物业净收入5.61亿元，同比下降3.3%。

数字下滑，一定程度上源于凯德中国信托此前进行的资产组合优化。2025年，凯德广场·雨花亭项目完成剥离并注入华夏凯德消费REIT，导致2026上半年缺少了该项目的完整贡献；若剔除雨花亭因素、按同店口径计算，总收入微降0.2%，物业净收入增长1.3%。

分业务来看，作为信托的核心资产，零售业务在2026上半年交出了一份“稳中有进”的成绩单。

报告期内，零售物业组合实现总收入5.908亿元，同比增长0.77%；物业净收入3.965亿元，同比增长1.23%，在消费市场整体偏弱、行业租金承压的大背景下较为难得。

目前，凯德中国信托旗下共有8家购物中心，分布于北京（西直门、望京）、广州（乐峰广场）、成都（新南、大峡谷）、哈尔滨（学府）、呼和浩特（诺和木勒）和武汉（埃德蒙顿）等城市，覆盖一线和强二线核心商圈。

数据来源：企业公告，观点指数整理

上述零售物业组合2026上半年的整体出租率升至97.3%，高于2025同期的96.9%，客流量和租户销售额也分别增长了3.2%和2.6%。

不过，从租金水平变动来看，2026年上半年零售物业组合的平均租金水平下降2.7%（即新租约的平均租金/旧租约的平均租金），同店口径下，租金收入同比仅增长0.8%。

但此举可视为资产业态优化的前期支出，背后是凯德为升级主力店位所采取的战略性租赁举措，即下调租金吸引优质主力租户。

与零售业务的整体稳健表现形成对比，产业园区与物流园区板块在2026上半年承受了较大的压力。报告期内，两大板块合计实现总收入2.318亿元，同比下降17.6%，物业净收入1.645亿元，同比下降12.78%。

深入分析可以发现，这两大板块的表现也在持续分化，物流园区已显现企稳迹象，而产业园区仍处于调整期。

物流园区方面，截至2026年6月末，物流园区组合的出租率升至99.0%，较上年同期的96.6%提升2.4个百分点，接近满租状态。其中，上海奉贤、昆山巴城、武汉阳逻项目均实现100%出租，成都双流物流园的出租率也实现了显著提升，达到96.2%。

此外租金水平也有一定程度的改善，2026上半年，物流园区租金调升率从2025财年的-24.5%大幅收窄至-1.2%，几近持平，这一变化意味着物流资产的租金已经触底企稳，市场供需关系正在重新平衡。

相比之下，产业园区的压力要更大些，报告期内出租率为85.1%，租金调升率同比下降1.8个百分点，新加坡杭州科技园一、二期（SHSTP）、腾飞科技大厦（AIT）等项目面临较大的租赁挑战。

产业园区需求疲软之下，凯德需采取以价换量策略，在市场调整期适度降低租金预期，优先保障出租率，为未来市场复苏储备优质租户。这一策略虽然短期会压制收入，但有助于维持资产的市场竞争力和租户粘性。

从租户结构来看，商务园区持续聚焦科技创新领域，通过定制化租赁方案（如定制展厅、装修配置等）吸引和留住创新型企业。这一方向与中国经济转型升级的大趋势一致。

从最新业绩表现来看，零售业务无疑是2026年上半年表现最好的板块。而零售业绩的韧性，很大程度上得益于主力店调改、租户结构优化，同时也受益于核心城市消费基本面的支撑。

主力店调改方面，以凯德MALL·望京、凯德MALL·西直门两大项目为例，对超市区域的资产改造于2025年四季度相继完成并开业，改造效应在2026上半年释放，拉动该板块业绩增长。

具体项目上，凯德MALL·望京原 8800㎡华联超市拆分，保留小面积七鲜超市，剩余分割为 20多个零售餐饮如名创优品、KKV 等。调改后区域于2025四季度满租开业，2026一季度客流同比增长4.1%，租金也显著高于改造前单一的超市租约。

凯德MALL·西直门也将原10100㎡的华联超市整体拆除，由华联集团将该铺位改造为旗下 DT‑X 精致生活主题街区，并于2025四季度开业。改造后，该区域实现100%出租，拉动2026上半年商场整体出租率达到97%以上，租金也较改造前显著提升。

如果说上述两个项目是“上半场”的成果，那么凯德广场·诺和木勒引入永辉超市新模式，则为“下半场”的增长埋下了伏笔。

今年6月16日，永辉超市呼和浩特首店在凯德广场·诺和木勒正式开业。不同于传统大卖场模式，新引入的永辉超市主打高品质商品、丰富产品选择和沉浸式购物体验，开业首周销售额即突破1000万元，每平方米销售额约8500元，展现出强劲的市场接受度，商场未来有望持续从主力店升级带来的客流虹吸效应中受益。

可以看出，三大项目的共同特点是以“小而精”的局部改造替代大规模整体翻新，投资可控、回报周期短，通过优化主力店配置和引入新业态，实现客流和销售的双重提升。

这一策略在当前消费环境下具备较强的适配性，既避免了大规模闭店改造对收入的冲击，又能精准切入消费升级的细分赛道。

与此同时，通过积极的租户筛选和业态优化，2026上半年凯德中国信托在消费分化的市场环境中同样捕捉到了结构性增长机会。

数据来源：企业公告，观点指数整理

其中，玩具与爱好类业态占比虽只有2.3%，但增幅达到42.6%，在所有业态中一骑绝尘。近年来，以泡泡玛特、52TOYS、TOP TOY等为代表的潮玩品牌快速扩张，收藏类玩具从亚文化圈层走向大众消费。凯德中国信托旗下零售项目通过引入潮玩集合店、IP联名快闪等方式，将“玩具与爱好”从传统的儿童业态升级为全年龄段的消费品类。

体育用品与服饰占比为3.4%，增速34.9%，表现亮眼。随着国内运动消费市场发生结构性变化， lululemon、始祖鸟、On昂跑等品牌的快速扩张为购物中心的运动业态注入了新活力。凯德通过引入迪卡侬等热门运动及生活方式品牌，较大程度上抓住了这波消费升级带来的红利。

食品与饮料业态增长3.5%，看似平淡，但考虑到餐饮业态34.9%的高占比，这一增量的绝对值实际上并不小。该业态的核心增长驱动力来自潮流餐饮品牌的引入，网红茶饮、特色烘焙、主题餐厅等体验型餐饮持续吸引客流，这些也成为凯德旗下商场聚客的重要引擎。

值得一提的是，这些高增长业态均属于“体验型”和“情绪价值型”消费，在消费趋于理性的大环境下，消费者更愿意为提供情绪价值、社交价值和体验价值的品类买单。凯德中国信托的业态调整方向，恰好契合这一消费趋势。

此外，2026年多地出台消费券、家电以旧换新等促消费政策，进一步托底零售市场，为凯德零售资产的稳健运营提供了良好的外部环境。

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