政治局会议提出“稳定房地产市场”，核心城市优质资产仍受热捧（第97期）

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中央政治局会议提出“稳定房地产市场”，各地因城施策，聚焦购房补贴、公积金优化等方向

全国性政策：

2026年7月，中央层面围绕住房消费、城市更新、公积金制度、金融支持及宏观定调等多维度密集释放政策信号，制度完善与预期管理同步推进。

公积金制度改革提速落地。6月初住建部发布《住房公积金管理条例》修订征求意见稿，将提取情形从6种拓展至9种，新增装修、物业费、其他住房消费，并明确灵活就业人员可自愿缴存。7月31日，国常会即审议通过修改草案，修法方向正式确立，从征求意见到通过草案仅耗时不到两个月。预计正式条例发布后，各地将密集出台配套细则，公积金使用效率和覆盖面将显著提升，对刚需和改善性需求形成直接利好。

住房消费纳入扩内需核心。7月13日国务院批复《扩大消费“十五五”规划》，首次将住房列入“大宗耐用商品消费”首要抓手，文件明确提出建设“好房子”、推进城中村与老旧小区改造、支持居民自主更新与适老化改造，并明确“深化住房公积金制度改革、扩大使用范围”，促消费逻辑由交易拉动转向“品质提升+存量运营”。

城市更新与品质标准方面持续推进。7月17日住建部党组会重申高质量推进城市更新与“四好”建设；7月18日住建部再征《“好房子”建设指南（试行）》意见，明确安全、舒适、绿色、智慧四大特征及标准—设计—材料—建造—运维五路径，推动保障房与老房改造并行落地。

宏观定调稳市托底，但不强刺激。7月30日，召开中央政治局会议，此次会议关于房地产的表述只有短短七个字“稳定房地产市场”。重点可以总结为三个字——提、改、删：第一“提”，房地产从去年同期未被单独提及，到这次重新提出“稳定房地产市场”，说明楼市依然是下半年需要重点稳住的一环。第二“改”，从4月份的“努力稳定”变成直接强调“稳定”，释放的信号很明确，即要托底，但不会强刺激；要防止继续下滑，但不会大水漫灌。第三“删”，城市更新不再与楼市稳定放在一起表述，意味着城市更新将回归长期工程。楼市有楼市的底，城市更新有城市更新的账。

总的来看，7月中央政策实现了从“预期引导”到“制度落地”的跨越。无论是公积金修法的快速推进、住房消费的顶层定调，还是政治局会议对“稳定房地产市场”的重新强调，都传递出一个明确的信号——房地产政策底已进一步夯实，但托底不等于刺激，稳定不意味反复。规则明确、边界清晰、执行提速，是本月政策面最值得关注的三个关键词。后续随着地方配套细则的密集出台，政策组合拳的效果有望逐步显现，为市场平稳运行提供更为坚实的制度保障。

地方性政策：7月各地政策紧扣中央导向，进入细则兑现期，高频动作集中于公积金制度优化、发放购房补贴、“以旧换新”扩围及“好房子”标准落地等方面。

图表：7月全国性政策

资料来源：亿翰智库

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传统淡季成交回调，70大中城市价格企稳释放积极信号

（1）新建商品住宅：成交总量环比回落，城市能级分化加剧

2026年7月，进入传统销售淡季，从我们监测的40城数据来看，商品住宅销售面积为1005.2万平米，环比下降25.0%，同比上升13.0%。

一线城市：商品住宅成交量为205.7万平米，同比上涨13.3%、环比下降19.9%。四个一线城市中，北京成交37.33万平米，环比下降29.4%、同比上涨2.1%；上海成交91.67万平米，环比下降12.2%，同比上涨17.5%；广州成交52.79万平米，环比下降26.0%，同比下降上涨1.7%；深圳成交23.86万平米，环比下降15.7%，同比上涨58.7%。

核心二线城市：商品住宅成交量为361.7万平米，环比下降23.6%，同比上涨10.0%。杭州、南京、武汉、无锡、苏州、厦门、福州等城市同比实现增长，其中杭州同比增长86.5%、南京同比增长49.8%、苏州同比增长46.2%，表现较为亮眼。

普通二线城市：商品住宅成交量达到246.0万平米，同比上升32.0%，环比下降32.3%。南宁、长春等城市成交量同、环比均实现增长，其中南宁同比增长0.6%，环比增长21.4%，长春同比增长193.6%，环比增长60.2%。

三四线城市：商品住宅成交量达到191.8万平米，同比下降0.3%，环比下降22.0%。其中舟山、清远等城市成交量同、环比均增长。

图表：各能级城市7月新建商品住宅成交面积情况（万平米）

资料来源：亿翰智库

（2）二手住宅：淡季阶段性回调，沪京深累计成交齐创近五年同期新高

7月二手房市场步入传统暑期淡季，高温天气对带看及成交节奏形成一定扰动，但从重点城市表现来看，市场整体仍保持了较强的需求韧性。从我们监测的17城数据来看，7月二手住宅成交面积为937.7万平米，同比增长8.6%、环比下降5.5%。其中深圳、杭州、南宁和平凉同比有所回落，其余城市均实现增长。

其中，成都二手住宅成交193.8万平米，为17城最高，同比持平、环比下降2.5%；上海、北京分别以190.1万平米、127.3万平米位列二手住宅成交面积的第二、三位。

从套数来看，7月上海二手房网签23078套，同比上涨19.3%，创下近五年同期7月成交新高。

深圳二手房网签4795套，同比上涨3%，环比下降6%，再度跌落荣枯线（5000套）以下，但位于2021年以来7月同期最高位。

北京二手房网签量约为14037套，环比下降15.53%，同比上涨25.50%。2026年1-7月北京二手房累计成交约10.7万套，同比增长6.0%，创近五年同期新高。

图表：7月全国典型城市二手住宅成交面积（万平米）

资料来源：亿翰智库

（3）价格：16城新房环比上涨，杭州、深圳等城市领跑

根据统计局7月15日发布的6月70城商品住宅价格指数。

新房方面：6月70个大中城市中，有20城新建商品住宅价格环比上涨，相对5月上涨城市数量增加了4个，为2025年5月以来最多；环比下跌的城市有49个，比上月减少3个；无涨跌变化城市1个，比上月减少1个。其中，徐州、惠州以环比上涨0.4%领跑市场，沈阳、上海、杭州、宁波、厦门、深圳、无锡环比均上涨0.3%，南京、青岛、广州、南宁、银川环比涨幅均为0.2%，太原、长春、武汉、乌鲁木齐、三亚、大理环比涨幅均为0.1%。

二手房方面：6月70城二手住宅销售价格环比上涨的城市数量为9个，较5月减少1个。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅较上月回落0.1个百分点，其中，上海和广州二手房环比涨幅均为0.4%，北京、深圳二手房环比涨幅分别为0.1%和0.3%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅较上月扩大0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月持平。

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供应缩量，成交热度回落，核心城市优质地块仍受热捧

（1）土地供应：一线放量、二线缩量，整体供应同环比双降

2026年7月，亿翰智库监测城市住宅用地供应推出建设用地面积3509.9万平米，同比降低24.6%、环比降低6.5%，推出土地690宗，环比降低9.1%。

一线城市：共推出土地19宗，较上月增加5宗，推出规划建筑面积170.0万平米，同比增加85.8%，环比增加99.4%。

核心二线城市：共推出土地45宗，较上月减少65宗，土地规划建面261.1万平米，同比降低23.5%，环比降低58.7%。

普通二线城市：共推出土地57宗，较上月减少24宗，土地规划建面371.7万平米，同比降低34.4%，环比降低21.3%。

三四线城市：共推出土地569宗，较上月增加15宗，土地规划建面2707.1万平米，同比降低26.0%，环比增加5.6%。

（2）土地成交：市场热度整体回落，核心城市优质地块竞争依然激烈

2026年7月，亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为2856.5万平米，同比降低17.3%，环比降低11.3%。

重点地块成交详情：

【北京】【上海】【广州】【深圳】【杭州】【南京】【......】

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图表：2026年7月各能级城市土地成交规划建筑面积情况（万平米）

资料来源：亿翰智库

图表：2026年7月土地成交总金额TOP10城市

资料来源：亿翰智库

图表：2026年7月各能级城市土地成交平均溢价率

资料来源：亿翰智库

图表：2026年7月各能级城市土地流拍率

资料来源：亿翰智库

保利发展位居拿地金额榜首，近八成房企单月销售额环比下降

（1）投资：总量回调、结构分化，头部央企领衔，区域民企活跃度回升

2026年7月，企业的投资活跃度较6月有所下降，单月权益拿地金额TOP100房企共拿地185宗，权益拿地总金额1119.40亿元，环比降低15.3%，同比降低4.1%。1-7来看，企业权益拿地总金额4107.87亿元，同比下降28.8%，降幅收窄5.7个百分点。

7月权益拿地金额前三位分别是保利发展、华润置地和招商蛇口。

其中，保利发展7月一共拿了10宗宅地，总权益拿地金额为199.01亿元。在上海，保利发展于7月28日一天内连落两子，分别联合徐汇城投以总价66.49亿元拿下徐汇区康健板块宅地，刷新板块楼面价；联合华润置地以总价158.58亿元拿下杨浦区八埭头宅地，成为上海土拍历史上首宗溢价成交的百亿地块。在石家庄，保利发展经过202轮竞拍，以11.80亿元拿下长安区原汽贸园地块，溢价率达到20.65%，楼面价约为6420.62元/㎡，该地块为4宗地打包出让，合计141.6亩。在杭州，保利发展以46.05亿元竞得萧山世纪城核心单元XS010106-13地块，溢价率26.68%，成交楼面价48139元/㎡，冲进了杭州涉宅用地楼面价TOP10，并成为2026年杭州成交总价第二高的宅地。

华润置地7月一共拿了5宗宅地，总权益拿地金额为94.13亿元。在上海，联合保利发展以总价158.58亿元拿下杨浦区八埭头宅地。在大连，华润置地于7月15日拿下2宗宅地，总拿地金额约8.32亿元，溢价率分别30.29%和31.14%，整体楼面价约15403元/㎡。

招商蛇口7月一共拿了6宗宅地，总权益拿地金额为72.82亿元。在成都，招商蛇口拿了2宗地块，分别以5.29亿元拿下金牛区国宾板块宅地，溢价率10.08%，楼面价13100元/平；以6.57亿元竞得成华区二八板块宅地，溢价率2.99%，楼面价13800元/㎡。在深圳，以15.05亿元竞得光明区1宗宅地，成交楼面价22872元/㎡，溢价率18.88%，这也是招商蛇口年内首次落地光明。在南京，经过99轮竞价，以总价29.98亿拿下建邺区1宗宅地，楼面价34415元/㎡。

（2）销售：7月业绩冷清，个别企业有新盘加持，业绩表现优异

7月市场上整体冷清，企业销售业绩普遍同环比齐跌，亿翰智库监测的105企业中，7月单月销售额环比下降的企业有81家，占比77%，单月销售额环比增长的企业仅有24家，占比23%，主要原因在于个别企业由于新开项目的加持，单月业绩表现优异，比如宸嘉发展，由于嘉佰道·徐汇等项目的入市，对企业整体业绩形成强劲支撑，单月销售额14.77亿，环比涨幅达到933%。

（3）融资：信用债发行同环比均降低四成，海外债发行持续空窗

境内信用债：2026年7月，房企在境内市场发行信用债42笔，较2026年6月减少21笔，总融资规模338.93亿元，同比降低42.3%，环比降低42.7%，净融资规模为-99.65亿元。发债成本上，2026年7月房企境内债融资平均票面利率为2.0%，较上月降低0.1个百分点。

分企业性质来看，国央企依旧是主要发债主体。央企、国企、民企分别发行债券134.0亿元、184.4亿元和20.5亿元，分别占总发行量的39.5%、54.4%和6.0%，相对上月而言，央企和民企发债占比均有提升。

海外债：7月暂无房企发行海外债。

（4）风险与预警：多家房企披露债务逾期，融创、绿地、旭辉、世茂风险持续暴露

7月10日，融创房地产集团发布公告，公司及子公司新增1笔到期未偿付借款及1项失信行为。公告显示，融创房地产子公司河南融首新创文旅置业有限公司涉及一笔1.6亿元的银行贷款，于2026年7月3日出现300万元本金违约。此外，融创房地产自身新增1项失信行为，涉及2026年3月24日立案的云南普洱市思茅区人民法院执行案件。

7月14日，绿地控股集团公告，截至7月13日，公司及子公司逾期债务总金额288.71亿元。自5月15日至今新增逾期33.11亿元。

7月20日，旭辉集团发布公告，更新旗下子公司债务逾期最新数据：截至2026年7月1日，公司合计19家项目子公司出现债务逾期，逾期总规模达43.09亿元，全部为银行项目开发贷款，未出现公开市场债券逾期情况。

7月20日，正荣地产控股公告显示，公司作为原始权益人和差额支付承诺人，未能足额偿还“H正荣3优”本息合计8819.6万元。该债券应于2026年7月17日兑付本金及利息5656.8万元，公司未能在宽限期内全额筹集偿债资金。

7月31日，上海世茂股份有限公司发布债务违约进展公告，公司发行的“19沪世茂MTN001”“20沪世茂MTNO01”“21沪世茂MTN001”“21沪世茂MTN002”四只中期票据持续存在本息未能按期足额偿付情形。公告披露最新逾期债务数据显示，截至2026年7月31日，公司及下属子公司累计逾期债务规模达到172.78亿元，债务化解工作仍处在艰难博弈阶段。

7月31日，融创房地产集团对外发布重大事项公告，披露公司及旗下多家子公司新增4笔逾期未能兑付的借款，累计违约资金规模约5.89亿元。四笔逾期债务涉及青岛融广汇通投资、青岛浩中房地产、重庆远冲实业、广州万达文旅城投资等主体。违约原因均为未按时偿还本金或部分本金。同期，融创房地产及重要子公司新增4项失信行为，被执行人均全部未履行。